房產抵押風險點

房產抵押的風險有哪些

一、房屋抵押貸款的外部風險

1、評估風險。

隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，并且行業跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

2、租賃權對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信*社也很難處理抵押房產。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，信*社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信*社無法對抗第三人，權益得不到保護。

二是“一物多押”的風險。我國《民法典》規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

4、優先受償風險。

我國《民法典》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記后，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收征收管理辦法》45條第1款規定：第“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

5、抵押物價值風險。

由于市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現風險。

一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要銀行先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現能力難度大。

尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由于受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。

三是執行難。

二、房屋抵押貸款的內部風險

1、風險意識差。

由于長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個環節都放松警惕，把關不嚴，缺乏風險防范意識。

2、責任心不強。

個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下(連審查都談不上)抵押物的所有權證，然后就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。

3、貸后管理松懈。

由于缺乏風險防范和責任意識，一些信貸員貸后根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當抵押物被偷賣、轉移時，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當抵押物發生變質、價值降低等情況時，也未能及時采取相措施，最后致使貸款形成風險。

4、缺乏相關法律知識。

抵押權人低價變賣抵押物可以嗎

法律分析：1、如果抵押權人和抵押人協商一致達成合意，可以直接變賣抵押物，但是不能損害其他債權人的利益。2、抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。3、抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百一十三條 抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

房地產信托計劃中擔保方對抵押物的處置條款

我國的房地產信托是在2002年7月信托業重新開展后逐漸發展起來的。此前，信托業經過多次大規模調整一直處于業務匱乏的困境。而此時房地產市場呈現旺盛的發展勢頭，處于資金密集型行業的房地產開發企業大部分自有資金都較少，資金短缺是一個長期狀態。而信托制度靈活性以及獨特的財產隔離功能與權益重構功能，可以財產權模式、收益權模式以及優先購買權等模式進行金融創新，使其成為最佳融資方式之一。
兩者結合，取得了雙贏的結果。一方面，信托業借勢發展壯大，分享房地產業較高的行業利潤；另一方面，房企通過房地產信托計劃的融資可以降低房地產開發公司整體融資成本，并且募集資金靈活方便及資金利率可靈活調整。
自2002年開始的十四年間，房地產信托共經歷了2003年和2008年兩次黃金發展期。
據統計，2003年全年約有70億資金通過信托方式進入房地產領域，房地產信托產品也正式走入投資者視線，并進入了平穩發展階段。因為，2003年6月，中國人民銀行出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（央行121號文件），對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等多個方面提高了信貸門檻。
比如：
1、對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。
2、商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
3、對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地的評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。
4、對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的。首付款比例執行20%的規定；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應適當提高首付款比例。
5、借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年。
這些措施使得房地產企業從銀行貸款的難度大大提高。不得不轉向信托公司融資。由此房地產信托迎來第一個黃金發展期。
而自2007年3月央行首次加息，到12月央行連續加息六次，同時銀監會出臺了九條新規，嚴禁銀行業金融機構向項目資本金比例達不到35%（不含經濟適用房）等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款，地產企業又陷入融資困境。房地產信托產品再次迎來發行高峰。
此后，伴隨著房價的一路飆漲，房地產市場火熱的房地產信托一路升溫。
房地產業是一個特殊的行業，與其他行業相比具有高收益、高風險的明顯特征，它對經濟發展的帶動力很強，是關系國計民生、拉動經濟增長、改善居民生活條件的重要支柱產業。同時它又是一個資本密集性的產業，其發展與金融業的支持密不可分，兩個行業互相影響、互為依托。同時，房地產行業還是國家宏觀調控的重點領域，對其又愛又恨，可謂成也蕭何敗也蕭何，這也注定了房地產行業周期波動較為明顯。
所以現在信托公司業務方向主要有幾大塊：
一、機會性抓取一線城市住宅地產項目，特別是中小開發商因資本實力不濟退出市場帶來的機會。
二、結合資產證券化業務，適當介入一線城市和重點二線城市辦公樓項目。辦公樓市場與住宅市場發展規律不完全相同，而且具有基礎資產確定、現金流穩定和可測量等特點，是資產證券化的重要基礎資產。
三、參與設立房地產并購基金。目前中國房地產業整體景氣度下行，結構性庫存高企，行業內普遍存在高杠桿問題，加之競爭加劇，優勝劣汰、行業整合和集中度提升將成為趨勢，未來數年行業內蘊含大量并購機會。一方面信托公司可考慮與一線開發商、保險公司等合作設立機會性并購基金，在提供標的項目和并購融資方面發揮作用。另外也可與保險公司、國內外領先地產基金等長期資本合作，成立跨周期并購基金。
四、關注一線城市、重點二線城市中心老舊建筑改造項目。在成熟市場，通過整體收購、改造升級城市中心老舊建筑，并通過租賃、出售或者其他資本化運作方式實現獲利退出是成熟的地產操作模式。目前中國的一二線城市也積存了大量的老舊建筑，如何盤活這塊存量，考驗著資產管理機構的專業、整體運營及資本運作能力。目前不少外資基金和一些國內資本已經開始進入該領域。
五、戰略性關注旅游地產、養老地產等體現消費升級和大健康領域的業務機會。
房地產信托具有非常市場化的定價模式，對于項目風險、市場流動性等諸多因素都能夠反映其中，不過總體看，由于信托承接的房地產項目相對銀行風險稍大，因而整體融資成本比較高，投資者所獲得的收益率也高，信托公司所獲得的報酬在2-3%，以及其他費用，整體融資成本相比于其他類型信托也是要稍微高一些，具體定價根據融資方信用水平而有所不同。
房地產信托運作的幾大模式
1、房地產債權信托
房地產債權信托房地產債權信托主要是指房地產貸款信托，是將信托資金用于向房地產開發企業發放貸款的一類信托業務。
根據監管部門要求，向房企發放貸款信托需要滿足“四、三、二”條件：
四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建筑工程施工許可證
三成：
自有資本金投資比例達到30%
二級：
具有房地產開發二級資質
房地產債權信托主要關注點是信托到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信托屬于此類型，信托公司直接以貸款的形式借給房地產企業）
房地產債權信托具有簡單、易于操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信托資金運用方式。不過，房地產債權信托對于放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信托業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其后續融資空間。
2、房地產股權信托
房地產股權信托房地產股權信托主要是指信托資金用于獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信托業務。
股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司
與債權信托相比，房地產股權信托并沒有那么嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利于美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全后向銀行申請開發貸，實現信托資金的退出。很多房地產股權信托是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信托僅以少部分資金獲得房企股權，其余大部分資金以股東借款名義用于房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信托的監管要求。
房地產股權信托重點關注最終能否到期退出，對于負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由于參股房企，信托公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利于維護自身利益。從房地產股權信托風險控制手段，第一一般采用采用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先級投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩余股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等
3、房地產財產權信托
房地產財產權信托是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信托財產而開展的一類信托業務。
(一)房企作為委托人的財產權信托
以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信托本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委托人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信托融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受托信托財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信托已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信托還有待于接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信托本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意愿，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信托和房地產股權信托相類似。
(二)個人作為委托人的房地產財產權信托
個人將其所擁有的房產等財產作為信托財產而設立信托，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信托模式。這主要是借助信托公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信托可以進一步劃分為房地產開發信托、房地產管理信托以及房地產處置信托。
房地產開發信托主要是委托人將所擁有的土地作為信托財產，由信托公司負責聘任建筑公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功后，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用于土地產權私有的歐美等國家。
房地產管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信托財產的方式，所進行的一類業務。此類信托在美國、日本、我國臺灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信托，由受托人實現信托財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基于房產的信托則可以保障其在死后有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產后變賣。
房地產處置信托主要是指委托人將房產受托給信托公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信托業務。
我國尚未開展此類業務，一方面是由于現行信托法律制度不健全，包括信托財產登記、信托稅收等諸多障礙存在，另一方面是信托公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。
4、房地產資產證券化信托
資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信托，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信托基金。
不同于一般的信托產品，REITs具有鮮明的特征。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬于一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作后盾，因而也較容易用于質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般采用信托制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資于具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，并且試點）
5、基金化房地產信托
基金化房地產信托目前市場上還有采取多種資金運用方式的，即房地產基金信托，從而提升信托資金運用效率。基金化房地產信托主要專注于房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信托運作形式，信托公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。
信托公司接受的委托資金，采用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式采用組合投資的方式，有利于分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利于提高信托公司報酬水平。當然，此類運作方式對于信托公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信托公司會與其他專業機構合作。
下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？
判斷房地產信托產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信托融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；
2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想象到的），三四線城市的項目最好是位于區域核心地段）；
3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對于其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；
4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

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以上就是小編對于[《抵押物處置市場》抵押物處置流程]問題和相關問題的解答了，希望對你有用