大家好今天來介紹《強(qiáng)抵押原則》房地產(chǎn)抵押的法律原則的相關(guān)問題，小編就來給你解答一下，以下是小編對此問題的歸納整理，來看看吧

選擇抵押物的最基本的原則是那一條原則？

選擇抵押物的最基本的原則是哪一條原則，選擇抵押物最基本的原則，首先原則抵押物必須能夠放置，而且抵押物必須是自己是他人所有，所以這才能作為抵押物。

債權(quán)人如何行使抵押權(quán)

最高人民法院關(guān)于抵押權(quán)行使期間的權(quán)威解讀與案例

一、法律規(guī)定及司法解釋條文
＊《物權(quán)法》第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)。”
＊《民法典》第四百一十九條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！?br />＊《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號）第四十四條第一款規(guī)定：“主債權(quán)訴訟時效期間屆滿后，抵押權(quán)人主張行使抵押權(quán)的，人民法院不予支持；抵押人以主債權(quán)訴訟時效期間屆滿為由，主張不承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。主債權(quán)訴訟時效期間屆滿前，債權(quán)人僅對債務(wù)人提起訴訟，經(jīng)人民法院判決或者調(diào)解后未在民事訴訟法規(guī)定的申請執(zhí)行時效期間內(nèi)對債務(wù)人申請強(qiáng)制執(zhí)行，其向抵押人主張行使抵押權(quán)的，人民法院不予支持?！?br />
二、 最高人民法院民事審判第二庭著 《最高人民法院民法典擔(dān)保制度司法解釋理解與適用》（人民法院出版社，2021年5月第1版，第395頁至第401頁） 對上述條文解讀如下：

【條文主旨】
本條是關(guān)于主債權(quán)訴訟時效期間屆滿對擔(dān)保物權(quán)影響的規(guī)定。
【條文概覽】
由于擔(dān)保物權(quán)從屬于主債權(quán)，因此，在主債權(quán)因訴訟時效期間屆滿而成為自然債務(wù)后，抵押權(quán)也無法通過人民法院予以保護(hù)，但這并不意味著抵押權(quán)自身適用訴訟時效。至于在抵押權(quán)因主債權(quán)已過訴訟時效而不再受人民法院保護(hù)的情形下，抵押人能否請求抵押權(quán)人協(xié)助辦理注銷抵押登記的問題，可繼續(xù)適用《民商事審判會議紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定。由于我國現(xiàn)行法對申請執(zhí)行的期間進(jìn)行了時效化改造，因此，在主僨權(quán)訴訟時效期間內(nèi)，如果抵押權(quán)人僅起訴債務(wù)人且獲得勝訴判決，但未在法定的申請執(zhí)行時效期間申請強(qiáng)制執(zhí)行，則其再向抵押人主張行使抵押權(quán)，人民法院不予保護(hù)。
......
【爭議觀點(diǎn)】
根據(jù)《民法典》第419條的規(guī)定，在主債權(quán)已過訴訟時效的情形下，抵押權(quán)人主張行使抵押權(quán)的，人民法院不予支持，這已是基本共識。但是，如果抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)僅以債務(wù)人為被告提起訴訟，并已獲勝訴判決，但未在法定的申請執(zhí)行時效期間內(nèi)對債務(wù)人申請強(qiáng)制執(zhí)行，此后再向抵押人主張抵押權(quán)，人民法院是否應(yīng)予支持?對此，有不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)人已經(jīng)在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)向債務(wù)人主張了權(quán)利，自然不再存在主債權(quán)因已過訴訟時效而不受人民法院保護(hù)的問題，因此，抵押權(quán)人也就可隨時向抵押人主張行使抵押權(quán)；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)起訴了債務(wù)人并獲得勝訴判決，但由于其未在法律規(guī)定的申請執(zhí)行時效期間內(nèi)申請對債務(wù)人強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)認(rèn)為主債權(quán)因申請執(zhí)
行時效已經(jīng)屆滿而成為自然債務(wù)，擔(dān)保債務(wù)也成為自然債務(wù)，抵押權(quán)人無法再通過人民法院保護(hù)其抵押權(quán)。
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【理解與適用】
一、擔(dān)保物權(quán)是否存在獨(dú)立的保護(hù)期間
關(guān)于擔(dān)保物權(quán)是否存在獨(dú)立的保護(hù)期間的問題，《擔(dān)保法》未明確規(guī)定，但《擔(dān)保法解釋》第12條規(guī)定：“......擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！笨梢?，在主債權(quán)訴訟時效期間已經(jīng)屆滿后，擔(dān)保物權(quán)人仍可在二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)。這也就意味著擔(dān)保物權(quán)還存在獨(dú)立的保護(hù)期間。
《物權(quán)法》沒有采取這一思路，其第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！庇捎谠摋l采用的是司法解釋的表述方式，即“在什么情形下，人民法院不予保護(hù)”的表述方式，因此對這一條的規(guī)范目的，實踐中存在不同的意見：一種意見認(rèn)為，該條旨在確立抵押權(quán)也應(yīng)適用訴訟時效，且抵押權(quán)的訴訟時效期間應(yīng)根據(jù)主債權(quán)的訴訟時效期間進(jìn)行計算；另一種意見則認(rèn)為，該條并非要確立抵押權(quán)也應(yīng)適用訴訟時效，而是強(qiáng)調(diào)抵押權(quán)的從屬性，即在主債權(quán)因訴訟時效期間滿而無法獲得人民法院保護(hù)時，抵押權(quán)也不再受人民法院的保護(hù)。顯然，后一種意見是正確的，因為擔(dān)保物權(quán)屬于物權(quán)的一種，而物權(quán)本身原則上并不因訴訟時效的經(jīng)過而不再受人民法院的保護(hù)，但如果被擔(dān)保的債權(quán)因訴訟時效經(jīng)過而成為自然債務(wù)，則擔(dān)保物權(quán)自然也不再受人民法院的保護(hù)。《民法典》第419條繼受了《物權(quán)法》第202條的規(guī)定，自然也應(yīng)作相同的理解。
問題是，如果抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時效期間內(nèi)僅以債務(wù)人為被告提起訴訟，并已獲勝訴判決，但未在法定的申請執(zhí)行時效期間內(nèi)對債務(wù)人申請強(qiáng)制執(zhí)行，此后再向抵押人主張抵押權(quán)，人民法院是否應(yīng)予支持?對此，我們的意見是，盡管抵押權(quán)人在主債務(wù)訴訟時效期間屆滿前對債務(wù)人提起了訴訟，但由于最高人民法院關(guān)于民事執(zhí)行的司法解釋對《民事訴訟法》規(guī)定的申請執(zhí)行期間進(jìn)行了時效化的改造，因此，抵押權(quán)人在獲得勝訴判決后，還應(yīng)在《民事訴訟法》規(guī)定的申請執(zhí)行時效期間內(nèi)申請人民法院對債務(wù)人進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。如果抵押權(quán)人未在《民事訴訟法》規(guī)定的申請執(zhí)行時效期間內(nèi)申請對債務(wù)人進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，即使該債權(quán)已經(jīng)人民法院確認(rèn)，也將因申請執(zhí)行時效期間經(jīng)過而不再受人民法院的保護(hù)。既然主債權(quán)不再受人民法院的保護(hù)，
從屬于主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)自然也就不再受人民法院的保護(hù)。
......
【實務(wù)問題】
......
債權(quán)人僅起訴債務(wù)人，未起訴抵押人，判決后債權(quán)人申請執(zhí)行未果，現(xiàn)債權(quán)人另行起訴抵押人，請求對抵押物優(yōu)先受償，人民法院應(yīng)否支持?這是實務(wù)中普遍存在的一個問題?！睹穹ǖ洹返?19條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！睋?jù)此，我們認(rèn)為，即使債權(quán)人僅起訴債務(wù)人，未起訴抵押人，判決后債權(quán)人申請執(zhí)行未果的情況下才起訴抵押人，只要主債權(quán)的訴訟時效沒有經(jīng)過，債權(quán)人的請求都應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。審判實踐中，能否支持抵押人的唯一標(biāo)準(zhǔn)是主債權(quán)訴訟時效期間是否經(jīng)過。只要主債權(quán)訴訟時效期間沒有經(jīng)過，都應(yīng)當(dāng)支持債權(quán)人的請求。當(dāng)然，主債權(quán)訴訟時效期間屆滿，債權(quán)人主張行使抵押權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。
判決生效執(zhí)行未果后，訴訟時效期間應(yīng)當(dāng)重新起算。

三、 最高法院最新案例——(2020)最高法民再110號，趙繼勝訴本溪實華新世界物業(yè)管理有限公司抵押權(quán)糾紛案（裁判時間：二O二O年九月三十日）

【基本案情】
2014年9月12日，債權(quán)人趙繼勝與借款人實華房地產(chǎn)公司簽訂《抵押借款合同》，約定借款期限為自2014年9月12日至2015年9月11日。同日，本溪實華新世界物業(yè)管理有限公司（以下簡稱實華物業(yè)公司）作為抵押人與趙繼勝簽訂《本溪市房地產(chǎn)抵押合同》，由實華物業(yè)公司用其所有的房屋為前述借款合同提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押權(quán)登記。2016年10月18日，趙繼勝對借款人實華房地產(chǎn)公司就主債權(quán)向一審法院提起償還欠款訴訟，但未同案對抵押人提起行使抵押權(quán)訴訟。2017年1月17日，該院就主債權(quán)作出（2016）遼05民初30號民事判決書，判決實華房地產(chǎn)公司向趙繼勝償還欠款及利息，后各方均未上訴。2017年6月6日，趙繼勝向本溪市平山區(qū)人民法院申請實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，該院于2017年11月6日立案，并于2018年7月9日以（2017）遼0502民特55號民事裁定駁回趙繼勝申請。2018年7月24日，趙繼勝對實華物業(yè)公司提起本案行使抵押權(quán)訴訟。

【裁判理由與裁判結(jié)果】
一審法院認(rèn)為：案涉借款合同和抵押合同合法有效，抵押權(quán)已有效設(shè)立。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》（以下簡稱擔(dān)保法解釋）第十二條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。因一審法院在2017年1月17日以（2016）遼05民初30號民事判決對實華房地產(chǎn)公司所應(yīng)給付的款項進(jìn)行最終確認(rèn)，趙繼勝在此后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)，符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。趙繼勝于2018年7月24日向法院提起實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的訴訟，并未超過行使擔(dān)保物權(quán)的期限。一審法院判決：趙繼勝對實華物業(yè)公司的抵押房屋享有抵押權(quán)，有權(quán)就該抵押房屋折價或者以拍賣、變賣所得的價款優(yōu)先受償。
二審法院認(rèn)為：物權(quán)法第二百零二條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)?！北景岗w繼勝先就主債權(quán)向一審法院起訴，該院經(jīng)實體審理于2017年1月17日作出判決，案涉主債權(quán)訴訟時效因?qū)嶓w判決的作出及生效已終結(jié)。作為從合同的抵押合同，約定的擔(dān)保期限為2014年9月12日至2015年9月12日，依據(jù)民法通則，本案訴訟時效期間為2015年9月13日起的二年期限，趙繼勝于2018年7月24日提起本案訴訟，已超過二年訴訟時效。二審法院判決：判決撤銷一審判決，駁回趙繼勝的訴訟請求。
最高人民法院再審認(rèn)為：物權(quán)法與擔(dān)保法解釋關(guān)于抵押權(quán)行使期間的規(guī)定不一致。根據(jù)物權(quán)法第一百七十八條及立法法關(guān)于上位法優(yōu)于下位法、新法優(yōu)于舊法的法律適用原則，本案應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法第二百零二條的規(guī)定。
抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種。擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，可依法行使擔(dān)保物權(quán)。在擔(dān)保物權(quán)人初始提起申請實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)特別程序而被人民法院裁定駁回的情況下，雖然目前法律和司法解釋并未明確規(guī)定擔(dān)保物權(quán)人應(yīng)當(dāng)在多長期限內(nèi)提起普通訴訟程序，但因上述特別程序與普通程序具有法定程序的接續(xù)性，只要擔(dān)保物權(quán)人后續(xù)并未明顯不合理地遲延向人民法院提起訴訟，則其初始提起申請實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)特別程序的時間，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為行使擔(dān)保物權(quán)的時間，而不能簡單的以后續(xù)提起擔(dān)保物權(quán)訴訟的時間作為擔(dān)保物權(quán)人行使擔(dān)保物權(quán)的時間。本案中，無論抵押權(quán)人趙繼勝是初始提起申請實現(xiàn)抵押權(quán)特別程序抑或是后續(xù)提起抵押權(quán)訴訟普通程序，均屬于物權(quán)法第二百零二條規(guī)定的行使抵押權(quán)行為，如前所述，應(yīng)以趙繼勝向一審法院提起申請實現(xiàn)抵押權(quán)特別程序的2017年6月6日作為其行使抵押權(quán)的時間。根據(jù)案涉借款合同約定的借款期限，案涉主債權(quán)的訴訟時效期間初始起算時點(diǎn)應(yīng)為2015年9月12日；趙繼勝于2016年10月18日向?qū)嵢A房地產(chǎn)公司提起償還欠款訴訟，主債權(quán)訴訟時效中斷。因此，本案中趙繼勝行使抵押權(quán)的時間，不論是以主債權(quán)訴訟時效期間的初始起算時間為準(zhǔn)，還是以主債權(quán)訴訟時效中斷后的起算時間為準(zhǔn)，均未超過物權(quán)法第二百零二條規(guī)定的期間。
抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，并不適用訴訟時效制度，否則有違傳統(tǒng)民法理論。抵押權(quán)只存在行使期間的問題，只是依據(jù)物權(quán)法第二百零二條的規(guī)定，該行使期間與主債權(quán)訴訟時效期間相同，隨著主債權(quán)訴訟時效中斷、中止而變化。也就是說，抵押權(quán)行使期間只是以主債權(quán)訴訟時效期間為參照來計算，并不等于對抵押權(quán)也要適用訴訟時效制度。趙繼勝在本案中主張的抵押權(quán)應(yīng)予支持，系因其行使抵押權(quán)未超過物權(quán)法第二百零二條規(guī)定的法定行使期間，而非直接對其抵押權(quán)適用訴訟時效制度的結(jié)果。
最高人民法院終審判決：一審判決雖適用法律錯誤，但判決結(jié)果正確，撤銷二審判決，維持一審判決。

貸款抵押物選擇原則

有點(diǎn)長，耐心點(diǎn)看：
〈1〉同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押；〈2〉同一抵押物向不同債權(quán)人分別抵押；〈3〉因償還債權(quán)所帶來的抵押物的余額部分進(jìn)行的復(fù)合抵押。以同一抵押物向同一債權(quán)人多次抵押或向多個債權(quán)人抵押后，抵押人償還了一部分債權(quán)，增大了抵押物的余額部分，這部分可以再進(jìn)行復(fù)合抵押。

對于同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)時拍賣、變賣抵押物所得的價款《擔(dān)保法》做出如下規(guī)定：
抵押合同已登記生效的，按照抵押物的登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)比例清償。同一財產(chǎn)以登記抵押方式向兩個以上的債權(quán)人擔(dān)保抵押的，作為第一順序抵押登記的被擔(dān)保的債權(quán)，就拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先清償，順序排在第二的，只能就拍賣、變賣抵押物的剩余部分受償，依此類推。如幾個抵押人進(jìn)行抵押物登記的時間相同，即抵押物的登記順序無前后之分，那么就按照被抵押擔(dān)保的各債權(quán)的比例來清償。注意，在同一抵押物上設(shè)有多個抵押權(quán)的情況下，惟有第一順序的債權(quán)人行使抵押權(quán)，其他抵押權(quán)人無權(quán)直接行使，只能就第一順序債權(quán)的余額滿足自己的債權(quán)。估價機(jī)構(gòu)在接受委托方委托對一房地產(chǎn)其余未抵押部分進(jìn)行抵押目的估價時，一定要考慮上述法律規(guī)定對該部分房地產(chǎn)抵押價值的影響。房地產(chǎn)估價人員應(yīng)詳細(xì)解讀委估房地產(chǎn)權(quán)屬證書中所記載的抵押情況。
論文房地產(chǎn)抵押的相關(guān)法律規(guī)定對估價的影響來自www.66WEN.COM免費(fèi)論文網(wǎng)

房地產(chǎn)的抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。很明顯，登記是房地產(chǎn)抵押合同的生效要件，沒有辦理房地產(chǎn)抵押合同登記則其不發(fā)生效力，抵押權(quán)人也無從取得有效的抵押權(quán)。因此，在房地產(chǎn)抵押合同已登記的情況下，即使抵押合同缺乏書面形式要件，該抵押合同仍然有效成立并生效，抵押權(quán)人有效取得抵押權(quán)。在房地產(chǎn)抵押合同未辦理的情況下，即使當(dāng)事人之間已就房地產(chǎn)抵押合同訂立書面形式，根據(jù)《擔(dān)保法》第41條的規(guī)定，抵押合同并不生效。所以，房地產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)時，抵押合同的書面形式要求并不是抵押合同的生效要件。

辦理房地產(chǎn)抵押登記的機(jī)關(guān)包括：

1.以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門。我國《土地管理法》第5條、第11條規(guī)定，國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地，依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地的具體登記機(jī)關(guān)，由國務(wù)院確定。根據(jù)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，土地使用權(quán)的抵押登記必須以土地使用權(quán)的登記為基礎(chǔ)，并遵循登記機(jī)關(guān)一致的原則，異地抵押的，必須到土地所在地的原土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記?？h級以上地方人民政府的土地管理部門負(fù)責(zé)土地使用權(quán)登記工作。

2.以城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門。城市房地產(chǎn)屬《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》調(diào)整的對象，該法的第6條、第59條、第61條規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職、密切配合，負(fù)責(zé)全國的房地產(chǎn)管理工作。國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。

因此，無論是從房地產(chǎn)抵押合同的議定或是房地產(chǎn)估價來講，確定權(quán)屬情況及其性質(zhì)是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其直接規(guī)范著經(jīng)濟(jì)以及估價行為的合法性和有效性，對于從估價角度講確權(quán)之后的重要問題是確定在該權(quán)屬上的經(jīng)濟(jì)利益。

辦理房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交的文件主要有主合同和抵押合同以及房屋所有權(quán)證書、土地使用權(quán)證書。抵押登記程序可細(xì)分為兩部分：

一、土地使用權(quán)抵押登記程序

（一）土地使用權(quán)的地價評估和合同的簽訂。土地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

1、以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押權(quán)人進(jìn)行地價評估或由具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)評估并經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)土地管理部門確認(rèn)，并批準(zhǔn)抵押，核定出讓金后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價中，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)都應(yīng)對出讓金部分以及由此產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)加以重視，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)有義務(wù)在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)詳細(xì)掌握當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)的各種政策、規(guī)章制度，有依據(jù)的向相關(guān)的報告使用者提供咨詢意見，以實現(xiàn)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的顧問功能。

3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)的抵押，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，經(jīng)土地管理部門的確認(rèn)，并明確實現(xiàn)抵押權(quán)的方式，需要轉(zhuǎn)為國有的，同時核定土地使用權(quán)出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。然后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。
4、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農(nóng)民集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價評估，并經(jīng)土地管理部門確認(rèn)后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權(quán)的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。

（二）土地使用權(quán)抵押登記申請

土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押合同簽訂后15日內(nèi)，持被抵押的土地的使用權(quán)證、抵押合同、地價評估及確認(rèn)報告、抵押人和抵押權(quán)人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權(quán)委托文件。除提交上述材料外，還應(yīng)分別情況，提交以下材料：

5、以劃撥土地使用權(quán)抵押的，提交土地管理部門確認(rèn)的抵押宗地的土地使用權(quán)出讓金的證明；

6、以房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，提交房屋所有權(quán)證；

7、抵押鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物涉及農(nóng)民集體土地使用權(quán)抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明；

8、以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權(quán)抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；
9、抵押人和抵押權(quán)人委托他人辦理抵押登記的，提交委托書和代理人身份證件；

10、抵押權(quán)人為非金融機(jī)構(gòu)的，其抵押借款行為依法應(yīng)當(dāng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)批準(zhǔn)文件；

同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理登記。未按規(guī)定提交有關(guān)證明文件的土地使用權(quán)抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

（三）土地使用權(quán)抵押登記和變更登記

抵押登記申請經(jīng)審查，符合規(guī)定要求的，準(zhǔn)予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進(jìn)行注冊登記。同時在抵押人的土地使用證內(nèi)進(jìn)行記錄，并向抵押權(quán)人核發(fā)《土地他項權(quán)利證明書》，土地使用權(quán)抵押權(quán)正式生效。因此，土地使用權(quán)抵押權(quán)取得的法律證明文件是《土地他項權(quán)利證明書》，土地抵押權(quán)人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規(guī)定，而且對其未來實現(xiàn)其抵押權(quán)不會產(chǎn)生任何有利的影響。

土地使用權(quán)分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和面積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權(quán)只能屬于土地管理部門。

抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同變更后15日內(nèi)，持有關(guān)文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續(xù)。

因處分抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，被處分土地使用權(quán)的受讓方、抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)在抵押財產(chǎn)處分30日內(nèi)持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。處分抵押財產(chǎn)涉及集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有土地的，按土地管理的有關(guān)規(guī)定辦理。

抵押合同的解除或終止，抵押權(quán)人應(yīng)出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權(quán)利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到土地管理部門辦理注銷抵押登記手續(xù)。

二、房地產(chǎn)抵押登記程序

房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。其具體程序為：

（一）登記申請

辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗以下文件：1、抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明材料；2、抵押登記申請書；3、抵押合同；4、《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；5、可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件和證明材料；6、可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；7、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

（二） 登記審核與登記登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理之日起15日內(nèi)做出是否準(zhǔn)予登記的書面答復(fù)。

以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利的記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》。

以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

（三） 登記的變更與注銷

抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和土地建筑物、其他附著物所有權(quán)的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記。

《擔(dān)保法》就與房地產(chǎn)抵押權(quán)實現(xiàn)的問題有其相關(guān)的規(guī)定，對其深化了解，不僅對估價人員正確的估價有相當(dāng)程度的影響，而且對金融機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也是非常重要的。

考慮抵押權(quán)實現(xiàn)的一個重要問題就是抵押的效力，《擔(dān)保法》第46條規(guī)定：

抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。抵押合同另有約定的，按照約定。

從上面的規(guī)定可以看出，抵押擔(dān)保的范圍是指抵押權(quán)在其所擔(dān)保的債權(quán)屆期未能清償實行后，抵押物拍賣或者變賣的價金可以用來清償?shù)南鄳?yīng)的債權(quán)，而這個范圍是抵押雙方當(dāng)事人可以在抵押合同中加以約定的。但在此應(yīng)加以注意的是，如果是第三人為借款人做抵押擔(dān)保人而以第三人的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，即便抵押物房地產(chǎn)由于受市場價格的影響已經(jīng)跌價，其價值不足以抵償原抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，抵押人（第三人）對不足部分也不再承擔(dān)清償責(zé)任。

因此，房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的基本要求是正直、公正、客觀、中立、科學(xué)，房地產(chǎn)估價師不僅要為估價業(yè)務(wù)的委托方負(fù)責(zé)，而且也要為潛在的報告使用者負(fù)責(zé)，在債權(quán)擔(dān)保估價中尤其應(yīng)注意不應(yīng)剝奪潛在債權(quán)人的債權(quán)安全權(quán)

對于房地產(chǎn)租賃對房地產(chǎn)抵押影響的問題，《擔(dān)保法》第48條規(guī)定：抵押人已將出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。租賃權(quán)對房地產(chǎn)權(quán)實現(xiàn)的影響，一般來說是負(fù)面的，例如，在拍賣抵押物房地產(chǎn)時，買受人顧慮標(biāo)的物房地產(chǎn)上有租賃權(quán)的存在不愿意出高價，致使其實現(xiàn)的價款不足以清償其所擔(dān)保的債權(quán)。因此，無論房地產(chǎn)估價人員或金融機(jī)構(gòu)決策人員在進(jìn)行未來變現(xiàn)風(fēng)險預(yù)測時，對此都應(yīng)加以重點(diǎn)考慮。

《擔(dān)保法》第53條對抵押權(quán)的實現(xiàn)規(guī)定如下：

債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足的部分由債務(wù)人清償。

如前所述，除評估行業(yè)規(guī)范及相關(guān)法律對估價人員及估價機(jī)構(gòu)的較重的處罰外，對于抵押權(quán)實現(xiàn)時未獲清償?shù)那闆r，各個法律對估價人員及估價機(jī)構(gòu)未做出直接賠償?shù)囊?guī)定。在出現(xiàn)估價不實的情況時，往往由于估價技術(shù)規(guī)定的靈活性，即便是涉及到訴訟，由于難度大，一般也是以抵押權(quán)人的撤訴告終。未經(jīng)清償?shù)牟糠謧鶛?quán)，此時以普通債權(quán)的形式存在，金融機(jī)構(gòu)的這部分信貸風(fēng)險加大，因此，選擇信譽(yù)較高的估價機(jī)構(gòu)對于金融機(jī)構(gòu)來講是十分必要的，可以向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)行業(yè)管理機(jī)構(gòu)或上網(wǎng)查詢。對在建工程抵押權(quán)的實現(xiàn)，我國也有相關(guān)法律予以規(guī)范
。

以上就是小編對于[《強(qiáng)抵押原則》房地產(chǎn)抵押的法律原則]問題和相關(guān)問題的解答了，希望對你有用