大家好今天來(lái)介紹《住房反向抵押養(yǎng)老》住房反向抵押騙局的相關(guān)問(wèn)題,小編就來(lái)給你解答一下,以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理,來(lái)看看吧
被誤解的“以房養(yǎng)老”政策
“以房養(yǎng)老”政策落地 誤解多緣于沒(méi)讀懂
備受關(guān)注的以房養(yǎng)老政策終于正式落地。上周,中國(guó)保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》),并宣布自明日(7月1日)起至6月30日止,在北京、上海、廣州、武漢四城市開(kāi)展試點(diǎn)。
消息公布后,立刻引發(fā)全社會(huì)熱烈關(guān)注,微博互動(dòng)話題、微信朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)、早晚上下班高峰的電臺(tái)節(jié)目討論……各種關(guān)于“以房養(yǎng)老”的看法和說(shuō)法層出不窮。然而仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn),在熱議背后,存在著大量對(duì)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”的誤解、誤讀,其中不乏根本就沒(méi)仔細(xì)看過(guò)政策便毫無(wú)根據(jù)提出的唱衰甚至是謾罵。
作為我國(guó)首個(gè)通過(guò)官方渠道發(fā)布的“以房養(yǎng)老”細(xì)則,該政策從醞釀到出臺(tái)試點(diǎn)經(jīng)歷了數(shù)年時(shí)間,幾乎所有被市民們議論的焦點(diǎn)問(wèn)題,在細(xì)則里均有詳盡的解釋和辦法。究竟政府是不是在甩包袱?險(xiǎn)企是不是昧著良心霸占了老年人一生的心血?咱們把房子抵押出去是不是從此就回不來(lái)了?翻翻細(xì)則,都會(huì)找到答案。可在采訪中成都商報(bào)(微博)記者發(fā)現(xiàn),不少市民對(duì)這一養(yǎng)老方式仍心存疑慮。
作為有房族的汪女士還有幾年就要退休,她以“兒女有出息,不會(huì)讓父母賣(mài)房養(yǎng)老;兒女沒(méi)出息,不會(huì)準(zhǔn)父母賣(mài)房養(yǎng)老”表明對(duì)以房養(yǎng)老并不看好。與她的觀點(diǎn)類(lèi)似,“但存方寸地,留與子孫耕”,在中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念下,房產(chǎn)寄托了太多的家庭情感,絕大多數(shù)人過(guò)不了觀念這一道坎。
而在另一方面,民間普遍存在著對(duì)金融機(jī)構(gòu)和這項(xiàng)政策的不信任。成都市民裴先生在接受成都商報(bào)(微博)記者采訪時(shí)表示,房子產(chǎn)權(quán)在自己手里,一切都是自己說(shuō)了算,一旦交出去“就不好說(shuō)了”,萬(wàn)一金融機(jī)構(gòu)光拿房不辦事,或者政策傾向于金融機(jī)構(gòu),那老百姓豈不是賠了夫人又折兵。
事實(shí)真會(huì)如此嗎?社會(huì)上對(duì)“以房養(yǎng)老”都有哪些質(zhì)疑和擔(dān)憂(yōu)呢?針對(duì)這些擔(dān)憂(yōu),保監(jiān)會(huì)的細(xì)則又是怎樣解釋的?下面,我們?yōu)槟灰唤庾x。而看完解讀后,有的讀者或許會(huì)承認(rèn):以房養(yǎng)老,在此之前真是知道得不多。
誤解1
政府是在甩包袱嗎?
擔(dān)憂(yōu):既然有了養(yǎng)老保險(xiǎn),為什么還要“以房養(yǎng)老”,這是政府在甩包袱嗎?
事實(shí): 社保 養(yǎng)老與以房養(yǎng)老毫無(wú)沖突,政府提供了更多的養(yǎng)老選擇。
解讀:根據(jù)保監(jiān)會(huì)的《指導(dǎo)意見(jiàn)》,從明日起啟動(dòng)試點(diǎn)的“以房養(yǎng)老”政策只是作為商業(yè)保險(xiǎn)的一個(gè)險(xiǎn)種形式出現(xiàn),說(shuō)白了就是同意并鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)公司研發(fā)并銷(xiāo)售“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品。與所有商業(yè)保險(xiǎn)產(chǎn)品一樣,是否愿意接受、是否選擇購(gòu)買(mǎi),決定權(quán)都在消費(fèi)者手里。保監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào),以房養(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇,以自愿參加為基礎(chǔ)開(kāi)展試點(diǎn),這是在不影響老年人既有養(yǎng)老福利前提下新增加了一種養(yǎng)老方式。
誤解2
房子抵押后拿不回來(lái)?
擔(dān)憂(yōu):如果我把房子抵押給保險(xiǎn)公司后反悔了,房子是不是拿不回來(lái)了?
事實(shí):抵押后的房屋產(chǎn)權(quán)人依然是您,辦理退保便可拿回房屋。
解讀:根據(jù)試點(diǎn)細(xì)則,辦理了“以房養(yǎng)老”后如果中途后悔,可以通過(guò)兩種方式拿回自己的房屋和產(chǎn)權(quán):第一,在猶豫期內(nèi)反悔,為保障老年人的權(quán)益,《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定參與“以房養(yǎng)老”的“客戶(hù)的猶豫期不得短于30個(gè)自然日”,這比一般保險(xiǎn)產(chǎn)品10天的猶豫期增加了一多半;第二種方式是超過(guò)猶豫期后,老年人可以采用退保的方式拿回自己的房屋和產(chǎn)權(quán),但與任何商業(yè)保險(xiǎn)的退保程序一樣,抵押人將不可避免地承擔(dān)一部分提前退保的損失,根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》的內(nèi)容,保監(jiān)會(huì)要求保險(xiǎn)公司每年必須公布房產(chǎn)價(jià)值情況,以及退保剩余價(jià)值,以便老年人在選擇提前退保時(shí)可以根據(jù)實(shí)際發(fā)生的退保損失衡量利弊。
誤解3
增值收益都?xì)w保險(xiǎn)公司?
擔(dān)憂(yōu):很多人擔(dān)心,老人把辛苦半輩子掙下的房子抵押給保險(xiǎn)公司,萬(wàn)一房?jī)r(jià)評(píng)估過(guò)低,出現(xiàn)損害老人利益的道德風(fēng)險(xiǎn)咋辦?
事實(shí):房屋評(píng)估過(guò)低的風(fēng)險(xiǎn),基本可以解除。
解讀:《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確房產(chǎn)價(jià)值由具備國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,同時(shí),該產(chǎn)品猶豫期是30天,老人有充分時(shí)間考慮。任何一方認(rèn)為不合適,都可以拒簽。
擔(dān)憂(yōu):如果房產(chǎn)在抵押期間增值了,增值收益是不是全被保險(xiǎn)公司收走了?
事實(shí):根據(jù)兩種不同的產(chǎn)品類(lèi)型,增值收益的受益方有區(qū)別。
解讀:保監(jiān)會(huì)對(duì)此次“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)了兩種類(lèi)型,分別為反抵押參與型和反抵押非參與型。其中,參與型產(chǎn)品,保險(xiǎn)公司可參與分享房屋的增值收益,而非參與型產(chǎn)品,保險(xiǎn)公司則完全不參與分享房屋增值收益,抵押房屋價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保的老人。而不管是哪種類(lèi)型的產(chǎn)品,您在辦理“以房養(yǎng)老”期間房子升值、貶值了,保險(xiǎn)公司都必須告知這種變動(dòng)對(duì)年金領(lǐng)取的影響。
擔(dān)憂(yōu):如果抵押期間房?jī)r(jià)跌了,或者抵不上保險(xiǎn)本息了該怎么辦?
事實(shí):損失由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。
解讀:《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定,如果辦理抵押的老人過(guò)世后,當(dāng)初抵押給保險(xiǎn)公司的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,或房屋實(shí)際價(jià)值不足以抵銷(xiāo)老年人生前從保險(xiǎn)公司支取的養(yǎng)老金,保險(xiǎn)公司須承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)和損失,不得向老人子女或親屬進(jìn)行任何形式的追償。
誤解4
子女得不到房屋繼承權(quán)?
擔(dān)憂(yōu):老人過(guò)世之后,這房子歸誰(shuí)?
事實(shí):全看子女是否愿意繼承。
解讀:根據(jù)規(guī)定,老年人去世后如果其子女不愿意將房產(chǎn)給保險(xiǎn)公司處置,只需向保險(xiǎn)公司償還所領(lǐng)取年金的本息即可。例如,60歲的張先生在成都有一套八成新、90平方米獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的房子,機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)為70萬(wàn)元,與保險(xiǎn)公司達(dá)成一個(gè)協(xié)議價(jià)值,簽訂合同之后,張先生將房子交給保險(xiǎn)公司,依照合同約定,保險(xiǎn)公司定期向張先生支付一定數(shù)額的養(yǎng)老年金直至張先生“百年”。張先生過(guò)世后,其房產(chǎn)處置所得的資金,在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后,剩余部分歸法定繼承人所有。
北京或者上海以房養(yǎng)老的區(qū)別
以房養(yǎng)老,即老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。
據(jù)調(diào)查以房養(yǎng)老難實(shí)施的首要原因是房?jī)r(jià)不穩(wěn)定
“以房養(yǎng)老”難在哪兒?房?jī)r(jià)不穩(wěn)定是首因
為期兩年的“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“以房養(yǎng)老”)試點(diǎn)于月初啟動(dòng),時(shí)至月末,試點(diǎn)實(shí)施已近一個(gè)月,老百姓似乎并不買(mǎi)賬,參與“以房養(yǎng)老”調(diào)研的幾家保險(xiǎn)公司也只有幸福人壽上報(bào)了相關(guān)產(chǎn)品。“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)推行有哪些難點(diǎn)?怎樣解決?《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者就此進(jìn)行了調(diào)查。
險(xiǎn)企:房?jī)r(jià)不確定性是首慮
其實(shí)早在2006年我國(guó)就開(kāi)始“以房養(yǎng)老”的探索。據(jù)記者了解,2006年在上海、南京等地就有了政府主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”;2007年上海公積金中心試行“以房養(yǎng)老”,但因真正符合條件的老年申請(qǐng)者很少,如今已經(jīng)停辦;在,國(guó)內(nèi)銀行又以“反按揭”的形式推出“以房養(yǎng)老”,規(guī)定了抵押期限,無(wú)論10年還是20年,到期后如果不還款,房子就沒(méi)了,只能“養(yǎng)老”不能“送終”,所以,實(shí)施效果并不理想。結(jié)合“政府版”和“銀行版”的“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗(yàn),這次國(guó)家又推出“保險(xiǎn)版”。但目前來(lái)看,不管是百姓還是險(xiǎn)企似乎對(duì)這次的“保險(xiǎn)版”也并不感興趣。
據(jù)了解,在“以房養(yǎng)老”的指導(dǎo)意見(jiàn)落地前,包括幸福人壽、合眾人壽、泰康人壽、太平洋人壽、平安人壽、中美大都會(huì)人壽、中宏人壽7家保險(xiǎn)公司已經(jīng)進(jìn)行過(guò)一段時(shí)間的參與“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)調(diào)研。但在7月1日《意見(jiàn)》實(shí)施后,卻只有幸福人壽一家險(xiǎn)企向保監(jiān)會(huì)上報(bào)具體方案。為何“以房養(yǎng)老”推行會(huì)如此之難?
保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示:“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在我國(guó)尚屬新生事物,其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜,期限較長(zhǎng),涉及領(lǐng)域廣。保險(xiǎn)公司開(kāi)展此項(xiàng)業(yè)務(wù),將面臨較為突出的利率風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。”
“房?jī)r(jià)走勢(shì)及老人預(yù)期壽命如何評(píng)估,是金融機(jī)構(gòu)首先顧慮的問(wèn)題。更重要的是,房?jī)r(jià)不會(huì)總是只升不降,未來(lái)預(yù)期很難作出準(zhǔn)確判斷,這對(duì)保險(xiǎn)公司而言是不小的風(fēng)險(xiǎn)。”一家知名保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
據(jù)媒體報(bào)道,今年以來(lái),杭州、廣州、北京等多個(gè)大城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)下跌的情況。未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)怎樣,上漲還是繼續(xù)下跌,誰(shuí)都無(wú)法做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè),這也是保險(xiǎn)公司和投保人都不愿意參與“以房養(yǎng)老”的主要原因。
另有金融業(yè)人士認(rèn)為,中國(guó)房屋70年產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也是實(shí)施“以房養(yǎng)老”的一大障礙。“中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年,是‘倒按揭’的最大障礙,也是與國(guó)外政策環(huán)境的最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后,抵押房屋要有償續(xù)期,那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險(xiǎn)。”某銀行客戶(hù)經(jīng)理劉小姐告訴記者,“而這兩種不確定風(fēng)險(xiǎn)都是保險(xiǎn)技術(shù)不能處置的”。
市民:不如留給子女 不如用來(lái)出租
“老年人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該留給子女,這是中國(guó)人的習(xí)俗”、“安居才能樂(lè)業(yè),沒(méi)有房子生活還有什么意思”……這是記者在居住的小區(qū)采訪時(shí),老人們七嘴八舌地發(fā)表著對(duì)“以房養(yǎng)老”的看法。7月25日下午記者在小區(qū)中隨機(jī)采訪了10位老人,問(wèn)他們是否愿意拿房子做抵押“以房養(yǎng)老”,其中有9位表示“不愿意”。
《意見(jiàn)》中規(guī)定,申請(qǐng)“以房養(yǎng)老”得滿(mǎn)足兩個(gè)條件:60歲以上老年人,擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。“以房養(yǎng)老”的首倡者、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇曾公開(kāi)表示:“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計(jì)得滿(mǎn)足三個(gè)特征,即高房?jī)r(jià)的城市,高潛質(zhì)的房屋,高素質(zhì)、無(wú)子女、失獨(dú)的老人。有數(shù)據(jù)顯示中國(guó)老人有兩億人口,其中,沒(méi)有子女的老人占10%,大概2000萬(wàn)。有1%的是失獨(dú)老人,據(jù)老齡委估算是200萬(wàn),并且以每年7.6%的幅度在增長(zhǎng)。有這么多潛在投保人,但為何有8成以上的老人不愿投保呢?
“目前實(shí)施的最大障礙有兩條:第一是老百姓固守的老觀念。中國(guó)深受‘養(yǎng)兒防老’傳統(tǒng)觀念影響,一些老人在 心理 上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來(lái)的房子未來(lái)成為別人的;第二是大家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性的擔(dān)憂(yōu),當(dāng)然要留給兒女們了,這是中國(guó)人自古以來(lái)的習(xí)俗”,一位張姓老人在接受《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)。據(jù)此前媒體報(bào)道,在本次實(shí)施試點(diǎn)的4個(gè)城市中,上海有超九9成的老人不愿“以房養(yǎng)老”,廣州有8成老人表示“以房養(yǎng)老”不靠譜。
近日,暨南大學(xué)輿情研究中心開(kāi)展了關(guān)于“廣州市居民養(yǎng)老現(xiàn)狀”的民意調(diào)查。調(diào)查發(fā)現(xiàn),廣州市民對(duì)最傳統(tǒng)的“家庭養(yǎng)老”方式的認(rèn)知度和認(rèn)同度都是最高的,機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的認(rèn)知度次之,其次是社區(qū)養(yǎng)老、“以房養(yǎng)老”和“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老。
“‘以房養(yǎng)老’制度推行難在未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)料。” 北京大學(xué) 人口研究所教授穆光宗在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
《意見(jiàn)》中規(guī)定,這次“以房養(yǎng)老”主要有兩類(lèi)產(chǎn)品可供選擇:參與型和非參與型。投保人如果購(gòu)買(mǎi)參與型,保險(xiǎn)公司則參與分享房產(chǎn)增值收益,通過(guò)評(píng)估,對(duì)投保人所抵押的房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)部分,依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配;如果購(gòu)買(mǎi)了非參與型產(chǎn)品,則保險(xiǎn)公司不參與分享房產(chǎn)增值收益,抵押房產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)全部歸屬于投保人。而對(duì)投保人來(lái)說(shuō),如果房?jī)r(jià)上漲則存在保險(xiǎn)公司是否對(duì)其房產(chǎn)公平估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn),如果下跌可能存在收益比買(mǎi)其他理財(cái)產(chǎn)品收益低的風(fēng)險(xiǎn)。
“假設(shè)投保人今年70歲,擁有一套房齡20年的房子,目前房屋市場(chǎng)售價(jià)為100萬(wàn),預(yù)期養(yǎng)老金每月能拿到5400元。但是如果將房子租出去則每月可能有6000元的租金,與收益相對(duì)穩(wěn)定的理財(cái)產(chǎn)品如國(guó)債相比,養(yǎng)老金也存在著一定風(fēng)險(xiǎn)。這也是投保人從實(shí)際利益來(lái)考慮不愿‘以房養(yǎng)老’的原因。”一位保險(xiǎn)公司工作人員向記者介紹說(shuō)。
專(zhuān)家:完善機(jī)制,以法規(guī)突破瓶頸
目前,中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化快速發(fā)展階段,底60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億,2020年將達(dá)到2.43億,2025年將突破3億。養(yǎng)老矛盾日益突出,最大的問(wèn)題是養(yǎng)老金不足。所以,國(guó)家才如此急迫地推行“以房養(yǎng)老”政策。但目前階段來(lái)看,社會(huì)各界對(duì)此似乎有很大爭(zhēng)論。
保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在接受媒體采訪時(shí)表示:不論對(duì)監(jiān)管部門(mén)、保險(xiǎn)公司還是對(duì)消費(fèi)者,都沒(méi)有成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒,這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)比較粗淺。反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的推出只是給有需求的老年人多提供一種市場(chǎng)化的養(yǎng)老選擇,需要更理性看待,才能營(yíng)造出消費(fèi)者、險(xiǎn)企和監(jiān)管層三方共贏的局面。
一位法學(xué)專(zhuān)家分析表示:“以房養(yǎng)老”目前在中國(guó)實(shí)施的障礙主要有兩點(diǎn):第一點(diǎn)是投保人固守的老觀念,第二點(diǎn)是房產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性。具體來(lái)說(shuō),這兩個(gè)“攔路虎”前者是觀念問(wèn)題,后者是市場(chǎng)問(wèn)題。觀念絕不是一成不變的,這些年養(yǎng)老院從無(wú)人問(wèn)津到一床難求的變化就是最好的例證;市場(chǎng)問(wèn)題更是應(yīng)該交給市場(chǎng)自己解決。而要想把“以房養(yǎng)老”制度真正落到實(shí)處,最應(yīng)該關(guān)注的是相關(guān)的法治問(wèn)題。目前,關(guān)于這項(xiàng)制度的很多配套法律法規(guī)都是缺位的,比如70年房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,比如參與這項(xiàng)制度的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的資格問(wèn)題、監(jiān)管機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職責(zé)問(wèn)題等等。只有這些法律空白盡快補(bǔ)齊,“以房養(yǎng)老”制度才有可能突破瓶頸。
復(fù)旦大學(xué) 房地產(chǎn)研究中心副主任華偉在接受采訪時(shí)也表示:我們需要做的是完善市場(chǎng)定價(jià)與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制,建立公開(kāi)化、公正化的市場(chǎng)化的“以房養(yǎng)老”操作體系,不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻,讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),讓銀行等金融機(jī)構(gòu)放下身段,而在其中政府所需要做的就是完善后期保障制度,不需要參與市場(chǎng)。
“對(duì)于‘以房養(yǎng)老’這一新鮮制度,需要政府拿出更加智慧的頂層設(shè)計(jì),用嚴(yán)密的法規(guī)、政策盡量防控其不可回避的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),才會(huì)有越來(lái)越多的人愿意接受這種新興的養(yǎng)老模式。”上述人士表示。
以上就是小編對(duì)于[《住房反向抵押養(yǎng)老》住房反向抵押騙局]問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了,希望對(duì)你有用