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物權法第179æ¢è¦å®šï¼Œå‚µå‹™äººä¸å±¥è¡Œåˆ°æœŸå‚µå‹™ï¼Œå‚µæ¬Šäººæœ‰æ¬Šå°±æŠµæŠ¼çš„財產優先å—å„Ÿã€‚å› æ¤åœ¨é–‹ç™¼å•†ç„¡æ³•å„Ÿé‚„借款時,貸款機構作為抵押權人,å¯ä»¥èˆ‡æŠµæŠ¼äººå”è°ä»¥æŠµæŠ¼è²¡ç”¢æŠ˜åƒ¹æˆ–者以æ‹è³£ã€è®Šè³£è©²æŠµæŠ¼è²¡ç”¢æ‰€å¾—的價款優先å—償。
而在建工程上除å˜åœ¨æŠµæŠ¼æ¬Šäººå¤–,還å˜åœ¨å…¶ä»–權利主體。åˆåŒæ³•ç¬¬286æ¢è¦å®šäº†å»ºç‘施工ä¼æ¥å°å·¥ç¨‹æ¬¾çš„優先å—償權:發包人逾期ä¸æ”¯ä»˜å·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾çš„,承包人å¯ä»¥èˆ‡ç™¼åŒ…人å”è°å°‡è©²å·¥ç¨‹æŠ˜åƒ¹ï¼Œä¹Ÿå¯ä»¥ç”³è«‹äººæ°‘法院將該工程ä¾æ³•æ‹è³£ï¼Œå»ºè¨å·¥ç¨‹çš„價款就該工程折價或者æ‹è³£çš„價款優先å—償。
å› æ¤ç•¶é–‹ç™¼å•†ç„¡åŠ›å„Ÿé‚„抵押貸款和承包人的åˆåŒåƒ¹æ¬¾æ™‚,åŒä¸€å»ºè¨å·¥ç¨‹ä¸ä¾¿åŒæ™‚å˜åœ¨åœ¨å»ºå·¥ç¨‹æŠµæŠ¼æ¬Šå’Œæ‰¿åŒ…人的建è¨å·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾å„ªå…ˆå—償權。在發生兩權競åˆçš„æƒ…å½¢æ™‚ï¼Œå…©é …æ¬Šåˆ©å¦‚ä½•å¯¦ç¾ï¼Œæ˜¯å¦èƒ½å¤ 發æ®å„自的法律功能?
1ã€æ¬Šåˆ©å„ªå…ˆé †åº
基于法定優于約定原ç†ï¼Œã€Šæœ€é«˜äººæ°‘法院關于建è¨å·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾å„ªå…ˆå—償權å•é¡Œçš„批復》第一æ¢è¦å®šï¼Œäººæ°‘法院在審ç†æˆ¿åœ°ç”¢ç³¾ç´›æ¡ˆä»¶å’Œè¾¦ç†åŸ·è¡Œæ¡ˆä»¶ä¸ï¼Œæ‡‰ç•¶ä¾ç…§ã€Šä¸è¯äººæ°‘共和國åˆåŒæ³•ã€‹ç¬¬äºŒç™¾å…«åå…æ¢çš„è¦å®šï¼Œèªå®šå»ºç‘工程的承包人的優先å—償權優于抵押權和其他債權。
é‡å°å¯¦è¸ä¸çš„å¸æ³•å¯¦è¸å›°æƒ‘,2019å¹´2月1日起施行的《最高人民法院關于審ç†å»ºè¨å·¥ç¨‹æ–½å·¥åˆåŒç³¾ç´›æ¡ˆä»¶é©ç”¨æ³•å¾‹å•é¡Œçš„解釋(二)》進而明確了優先å—償權的法定優先權性質,確定了其優先于抵押權ç‰æ“”ä¿ç‰©æ¬Šçš„效力,完善了優先權的é‚輯體系。
å¦å¤–需è¦æ³¨æ„的是,《最高人民法院關于建è¨å·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾å„ªå…ˆå—償權å•é¡Œçš„批復》第二æ¢é‚„å°±åŒä¸€åœ¨å»ºå·¥ç¨‹ä¸Šå˜æœ‰åœ¨å»ºå·¥ç¨‹æŠµæŠ¼æ¬Šã€å»ºè¨å·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾å„ªå…ˆå—償權ã€æˆ¿å±‹é 購者期待權的情æ³åšå‡ºè¦å®šï¼šæ¶ˆè²»è€…交付購買商å“æˆ¿çš„å…¨éƒ¨æˆ–è€…å¤§éƒ¨åˆ†æ¬¾é …åŽï¼Œæ‰¿åŒ…人就該商å“房享有的工程價款優先å—償權ä¸å¾—å°æŠ—è²·å—äººã€‚å› æ¤å¾žæ¬Šåˆ©ä½éšŽä¸Šçœ‹ï¼Œå·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾å„ªå…ˆå—償權高于抵押權,但ä¸é«˜äºŽè²·å—人期待權,ä½éšŽé«˜çš„權利優先于ä½éšŽä½Žçš„權利優先得到ä¿éšœã€‚
2ã€æ¬Šåˆ©çš„主張與行使
建è¨å·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾å„ªå…ˆå—償權是承包人å°æŠ—發包人,ä¿éšœå·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾å¯¦ç¾çš„有力的法律æ¦å™¨ã€‚承包人應ä¾æ³•ä½¿ç”¨è©²é …權利追索工程款,ä¿è·è‡ªèº«åˆæ³•æ¬Šç›Šï¼šè©²æ¬Šåˆ©çš„行使期é™ç‚ºåŠå¹´ï¼Œè‡ªç™¼åŒ…人應當給付建è¨å·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾ä¹‹æ—¥èµ·ç®—;未竣工工程å¯è¡Œä½¿å„ªå…ˆå—償權,但需é”到質é‡åˆæ ¼æ¨™æº–。
需è¦æ³¨æ„的是,發包人往往在簽訂建è¨å·¥ç¨‹æ–½å·¥åˆåŒæ™‚便強勢è¦æ±‚承包人簽署以房抵債å”è°æ›¸ï¼Œæˆ–是在工程建è¨æœŸé–“ã€å‚µå‹™æ¸…償期屆滿åŽèˆ‡å…¶é”æˆä»¥æˆ¿æŠµå‚µå”è°ã€‚而以房抵債å”è°æœƒå°‡å·¥ç¨‹æ¬ 款åˆåŒé—œç³»è½‰åŒ–為以房抵債åˆåŒé—œç³»ï¼Œé€™ä¸€æƒ…æ³ä¸‹æ–½å·¥æ–¹æœƒå–ªå¤±å»ºè¨å·¥ç¨‹å„ªå…ˆå—償權,承包人應主動ä¿è·è‡ªèº«æ¬Šç›Šï¼Œåœ¨ä»¥æˆ¿æŠµå‚µå’Œå„ªå…ˆå—å„Ÿé–“çˆå–平衡。
在建工程抵押權是金èžæ©Ÿæ§‹å°æŠ—貸款人,ä¿éšœè²¸æ¬¾å„Ÿé‚„的法律æ¦å™¨ã€‚除當事人在抵押åˆåŒä¸å¦æœ‰ç´„定外,其抵押物范åœä¸åƒ…包括國有建è¨ç”¨åœ°ä½¿ç”¨æ¬Šï¼Œé‚„包括è¦åŠƒè¨±å¯èŒƒåœå…§å·²ç¶“å»ºé€ çš„å’Œå°šæœªå»ºé€ çš„å»ºç‘物。其ä¸ï¼Œåœ¨å»ºå·¥ç¨‹å˜åœ¨å»ºç‘承發包åˆåŒçˆè°çš„,行政罰沒ã€å¸æ³•è£å®šå’Œä¾æ³•æŸ¥å°çš„,以åŠç„¡æ“”ä¿äººçš„公益性質(å¸æ ¡ã€é†«é™¢ã€å¹¼å…’園ç‰ï¼‰åœ¨å»ºå·¥ç¨‹ä¸å¾—è¨å®šæŠµæŠ¼ã€‚
3ã€æ¬Šåˆ©çš„é™åˆ¶èˆ‡æ”¾æ£„
優先å—償權是法律è¦å®šçš„特定債權人優先于其他債權人甚至優先于其他物權人å—å„Ÿçš„æ¬Šåˆ©ã€‚ä¸”è©²æ¬Šåˆ©å…·æœ‰â€œæ‰¿åŒ…äººç„¡é ˆå°å»ºç‘物å˜åœ¨å¯¦éš›å æ“šã€ç„¡é ˆé›™æ–¹åˆæ„é”æˆä¸€è‡´â€çš„特點——優先å—å„Ÿæ—¢ç„¡é ˆè¾¦ç†ç™»è¨˜æ‰‹çºŒï¼Œå…¶å—å„Ÿé¡åˆä¸å±¬å…¬ç¤ºä¿¡æ¯ã€‚å› æ¤å°äºŽé‡‘èžæ©Ÿæ§‹è€Œè¨€ï¼Œåœ¨å»ºå·¥ç¨‹æŠµæŠ¼è²¸æ¬¾çš„最大風險便是工程款優先å—償權優于抵押權å•é¡Œã€‚
2004年銀監會制定的《商æ¥éŠ€è¡Œæˆ¿åœ°ç”¢è²¸æ¬¾é¢¨éšªç®¡ç†æŒ‡å¼•ã€‹è¦æ±‚銀行密切關注建è¨å·¥ç¨‹åƒ¹æ¬¾å„ªå…ˆå—償權帶來的潛在法律風險,但é¢å°å„ªå…ˆå—償權å¯èƒ½å°äºŽéŠ€è¡Œè²¸æ¬¾æŠµæŠ¼æ¬Šè¡Œä½¿çš„é™åˆ¶ï¼ŒéŠ€è¡Œåœ¨æ供在建工程抵押貸款時往往è¦æ±‚開發商出具承包人放棄工程價款優先å—償權的書é¢æ‰¿è«¾ã€‚開發商便利用其優勢談判地ä½ï¼Œåœ¨ç°½è¨‚建è¨å·¥ç¨‹æ–½å·¥åˆåŒæ™‚便è¦æ±‚承包人簽署放棄優先å—償權å”è°æ›¸ã€‚
在這一情æ³ä¸‹ï¼ŒéŠ€è¡Œçš„債權得到了最大程度ä¿éšœï¼Œåœ¨å»ºå·¥ç¨‹è¢«å¼·åˆ¶æ‹è³£æˆ–被變價所得價金將優先用于抵押權實ç¾ï¼Œæ‰¿åŒ…人ä¸å†äº«å—排他的優先å—清償的權利。
需è¦æ³¨æ„的是,é‡å°å¯¦è¸ä¸æ‰¿åŒ…人或自愿或被動放棄工程價款優先å—償權的ç¾è±¡ï¼Œ2019å¹´2月起施行的《最高人民法院關于審ç†å»ºè¨å·¥ç¨‹æ–½å·¥åˆåŒç³¾ç´›æ¡ˆä»¶é©ç”¨æ³•å¾‹å•é¡Œçš„解釋(二)》明確:優先å—償權å¯ä»¥ç´„定放棄ã€é™åˆ¶ï¼Œä½†ä¸å¾—æ害建ç‘工人的利益。æ›è¨€ä¹‹ï¼Œè©²æ”¾æ£„行為æ害社會和實際施工人ç‰ç¬¬ä¸‰äººåˆ©ç›Šçš„則ä¸äºˆæ”¯æŒã€‚
ç¾å¯¦ä¸å„ªå…ˆå—償權與在建工程抵押權沖çªçš„出ç¾ï¼Œæœ‰å¾…äºŽåœ¨å»ºå·¥ç¨‹ç™»è¨˜çš„å®Œå–„ã€‚ç•¶æ¬Šåˆ©äººç™»è¨˜èƒ½å¤ ç™¼æ®æ‡‰æœ‰ä½œç”¨æ™‚,å„é …æ¬Šåˆ©èƒ½å¤ å¾—åˆ°æ›´å¥½çš„ç«¶å˜èˆ‡å¯¦ç¾ï¼Œå„權利主體的利益方能å”調平衡。當然,在“以房抵債â€åŠâ€œæ”¾æ£„優先å—償權â€æˆ–明示或暗示ã€æˆ–主動或無奈的情æ³ä¸‹ï¼Œæ‰¿åŒ…人也å¯ä¸»å‹•å°‹æ±‚發包人æä¾›æ¥ä¸»æ”¯ä»˜æ“”ä¿ï¼Œåœ¨ç¬¬ä¸‰äººçš„幫助下確ä¿å·¥ç¨‹æ¬¾çš„é †åˆ©å¯¦ç¾ã€‚
以上就是å°ç·¨å°äºŽ[《抵押優先å—償權å¯ä»¥èª¿è§£å—Žã€‹æŠµæŠ¼æ¬Šå„ªå…ˆå—償能å¦é€šéŽèª¿è§£ç¢ºèª]å•é¡Œå’Œç›¸é—œå•é¡Œçš„解ç”了,希望å°ä½ 有用
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