問題導航

問題1、個人住房按揭貸款管理辦法

問題2、個人住房按揭貸款需要什么條件?

問題3、個人住房按揭貸款怎么計算？

問題4、個人住房商業貸款和個人住房按揭貸款是什么關系？有什么差別？

問題5、個人住房按揭貸款什么情況下不能辦理

問題1、個人住房按揭貸款管理辦法

個人住房貸款管理辦法　?。?998年5月9日中國人民銀行銀發（1998）190號發布）　　第一章 總 則　　第一條 為支持城鎮居民購買自用普通住房，規范個人住房貸款管理，維護借貸雙方的合法權益，根據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》和《貸款通則》，制訂本辦法?！　〉诙l 個人住房貸款（以下簡稱貸款）是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。貸款人發放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保。　　借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權依法處理其抵押物或質物，或由保證人承擔償讓本息的連帶責任?！　〉谌龡l 本辦法適用于經中國人民銀行批準設立的商業銀行和住房儲蓄銀行?！　〉诙?貸款對象和條件　　第四條 貸款對象應是具有完全民事行為能力的自然人?！　〉谖鍡l 借款人須同時具備以下條件：　　—、具有城鎮常住戶口或有效居留身份；　　二、有穩定的職業和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；　　三、具有購買住房的合同或協議；　　四、無住房補帖的以不低于所購住房全部價款的30％作為購房的首期付款；有住房補帖的以個人承擔部分的30％作為購房的首期付款；　　五、有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；　　六、貸款人規定的其他條件?！　〉诹鶙l 借款人應向貸款人提供下列資料：　　一、身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；　　二、有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明；　　三、符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；　　四、抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明，　　有權部門出具的抵押物估價證明，保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；　　五、申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；　　六、貸款人要求提供的其他文件或資料。　　第三章 貸款程序　　第七條 借款人應直接向貸款人提出借款申請。貸款人自收到貸款申請及符合要求的資料之日起，應在三周內向借款人正式答復。貸款人審查同意后，按照《貸款通則》的有關規定，向借款人發放住房貸款?！　〉诎藯l 貸款人發放貸款的數額，不得大于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值。　　第九條 申請使用住房公積金貸款購買住房的，在借款申請批準后，按借款合同約定的時間，由貸款人以轉帳方式將資金劃轉到售房單位在銀行開立的帳戶。住房公積金貸款額度最高不得超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。　　第四章 貸款期限與利率　　第十條 貸款人應根據實際情況合理確定貸款期限，但最長不得超過20年?！　〉谑獥l 借款人應與貸款銀行制定還本付息計劃，貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息?！　〉谑l 用信貸資金發放的個人住房貸款利率按法定貸款利率（不含浮動）減檔執行。即，貸款期限為1年期以下（含1年）的，執行半年以下（含半年）法定貸款利率；期限為1至3年（含3年）的，執行6個月至1年期（含1年）法定貸款利率；期限為3至5年（含5年）的，執行1至3年期（含3年）法定貸款利率；期限為5至10年（含10年）的，執行3至5年（含5年）法定貸款利率，期限為10年以的，在3至5年（含5年）法定貸款利率基礎上適當上浮，上浮幅度最高不得超過5％。　　第十三條 用住房公積金發放的個人住房貸款利率在3個月整存整取存款利率基礎上加點執行。貸款期限為1年至3年（含3年）的，加1．8個百分點，期限為3至5年（含5年）的，加2．16個百分點，期限為5至10年（含10年）的，加2．34個百分點；期限為10至15年（含15年）的，加2．88個百分點，期限為15年至20年（含20年）的，加3．42個百分點。　　第十四條 個人住房貸款期限在1年以內（含1年）的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在1年以上的、遇法定利率調整，于下年初開始，按相應利率檔次執行新的利率規定?！　〉谖逭?抵 押　　第十五條 貸款抵押物應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條的規定?！吨腥A人民共和國擔保法》第三十七條規定不得抵押的財產不得用于貸款抵押?！　〉谑鶙l 借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。　　第十七條 以房地產作抵押的，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，并于放款前向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記手續。抵押合同的有關內容按照《中華人民共和國擔保法》第三十九條的規定確定。　　第十八條 借款人對設定抵押的財產在抵押期內必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受貸款人的監督檢查。對設定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分?！　〉谑艞l 抵押期間，未經貸款人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押或出租、轉讓、變賣、饋贈。　　第二十條 抵押合同自抵押物登記之日起生效，至借款人還清全部貸款本息時終止。抵押合同終止后，當事人應按合同的約定，解除設定的抵押權。以房地產作為抵押物的，解除抵押權時，應到原登記部門辦理抵押注銷登記手續?！　〉诹?質押和保證　　第二十一條 采取質押方式的，出質人和質權人必須簽訂書面質押合同，《中華人民共和國擔保法》規定需要辦理登記的，應當辦理登記手續。質押合同的有關內容，按照《中華人民共和國擔保法》第六十五條的規定執行。生效日期按第七十六條至第七十九條的規定執行。質押合同至借款人還清全部貸款本息時終止?！　〉诙l 對設定的質物，在質押期屆滿之前，貸款人不得擅自處分?！　≠|押期間，質物如有損壞、遺失，貸款人應承擔責任并負責賠償?！　〉诙龡l 借款人不能足額提供抵押（質押）時，應有貸款人認可的第三方提供承擔連帶責任的保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款帳戶，保證人為自然人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償能力、并且在貸款銀行存有一定數額的保證金。　　第二十四條 保證人與債權人應當以書面形式訂立保證合同。保證人發生變更的，必須按照規定辦理變更擔保手續，未經貸款人認可、原保證合同不得撤銷。　　第七章 房屋保險　　第二十五條 以房產作為抵押的、借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托貸款人代辦有關保險手續。抵押期內，保險單由貸款人保管。　　第二十六條 抵押期內，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險，在保險期內、如發生保險責任范圍以外的因借款人過錯的毀損，由借款人負全部責任。　　第八章 借款合同的變更和終止　　第二十七條 借款合同需要變更的，必須經借貸雙方協商同意，并依法簽訂變更協議。　　第二十八條 借款人死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力，其財產合法繼承人繼續履行借款人所簽訂的借款合同?！　〉诙艞l 保證人失去擔保資格和能力，或發生合并、分立或破產時，　　借款人應變更保證人重新辦理擔保手續。　　第三十條 抵押人或出質人按合同規定償還全部貸款本息后，抵押物或質物返還抵押人或出質人，借款合同終止?！　〉诰耪?抵押物或質物的處分　　第三十—條 借款人在還款期限內死亡、失蹤或喪失民事行為能力后無繼承人或受遺贈人，或其法定繼承人、受遺贈人拒絕履行借款合同的，貸款人有權依照《中華人民共和國擔保法》的規定處分抵押物或質物。　　第三十二條 處分抵押物或質物，其價款不足以償還貸款本息的，貸款人有權向債務人追償；其價款超過應償還部分，貸款人應退還抵押人或出質人?！　〉谌龡l 拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款項后，抵押權人有優先受償權?！　〉谌臈l 借款合同發生糾紛時，借貸雙方應及時協商解決，協商不成的，任何一方均可依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟?！　〉谌鍡l 借款人有下列情形之—的，貸款人按中國人民銀行《貸款通則》的有關規定，對借款人追究違約責任：　　一、借款人不按期歸還貸款本息的；　　二、借款人提供虛假文件或資料，已經或可能造成貸款損失的；　　三、未經貸款人同意，借款人將設定抵押權或質押權財產或權益拆遷，出售、轉讓、贈與或重復抵押的；　　四、借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款的；　　五、借款人拒絕或阻撓貸款人對貸款使用情況進行監督檢查的；　　六、借款人與其他法人或經濟組織簽訂有損貸款人權益的合同或協議的；　　七、保證人違反保證合同或喪失承擔連帶責任能力，抵押物因意外損毀不足以清償貸款本息，質物明顯減少影響貸款人實現質權，而借款人未按要求落實新保證或新抵押（質押）的。　　第十章 附 則　　第三十六條 個人住房貸款不得用于購買豪華住房。城鎮居民修房、自建住房貸款，參照本辦法執行?！　〉谌邨l 貸款人可根據本辦法制定實施細則，并報中國人民銀行備案?！　〉谌藯l 本辦法由中國人民銀行負責解釋和修改。　　第三十九條 本辦法自公布之日起施行。與本辦法相抵觸的有關規定同時廢止。

問題2、個人住房按揭貸款需要什么條件?

1、具有城鎮常住戶口或有效居留身份；

2、具有穩定的職業和收入，信用良好，同時具有按期歸還貸款本息的能力；

3、具有所購住房全部價款20%以上的自籌資金，并保證用于支付所購住房的首付款；

4、具有銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；

5、具有購房合同或協議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產估價機構的評估價值；

6、銀行規定的其他條件。

擴展資料：

按揭貸款辦理程序

購房者辦理樓盤按揭的具體程序如下：

（1）選擇房產購房者如想獲得樓盤按揭服務，在選擇房產時應著重了解這方面的內容。購房者在廣告中或通過銷售人員的介紹得知一些項目可以辦理按揭貸款時，還應進一步確認發展商開發建設的房產是否獲得銀行的支持，以保證按揭貸款的順利取得。

（2）辦理按揭貸款申請購房者在確認自己選擇的房產得到銀行按揭支持后，應向銀行或銀行指定的律師事務所了解銀行關于購房者獲得按揭貸款支持的規定，準備有關法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

（3）簽訂購房合同銀行收到購房者遞交的按揭申請有關法律文件，經審查確認購房者符合按揭貸款的條件后，發給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發展商或其代理商簽訂《商品房預售、銷售合同》。

（4）簽訂樓盤按揭合同購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規定的有關法律文件與發展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數額、年期、利率、還款方式及其他權利義務。

（5）辦理抵押登記、保險購房者、發展商和銀行持《樓宇按揭抵押貸款合同》及購房合同到房地產管理部門辦理抵押登記備案手續。

對期房，在竣工后應辦理變更抵押登記。在通常情況下，由于按揭貸款期間相對較長，銀行為防范貸款風險，要求購房者申請人壽、財產保險。

購房者購買保險，應列明銀行為第一受益人，在貸款履行期內不得中斷保險，保險金額不得少于抵押物的總價值。在貸款本息還清之前，保險單交由銀行執管。

（6）開立專門還款賬戶購房者在簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》后，按合同約定，在銀行指定的金融機構開立專門還款賬戶，并簽訂授權書。

授權該機構從該賬戶中支付銀行與按揭貸款合同有關的貸款本息和欠款。銀行在確認購房者符合按揭貸款條件。

履行《樓宇按揭抵押貸款合同》約定義務。并辦理相關手續后，一次性將該貸款劃入發展商在銀行開設的銀行監管賬戶，作為購房者的購房款。

參考資料來源：

問題3、個人住房按揭貸款怎么計算？

　　買房子沒有4年的吧，15年20年。
　　貸款8W、貸款時間4年、利率是7.74.等額本息：每個月還：1943.28元。
　　貸款8W、貸款時間10年，利率7.83、等額本息：每個月還：963.44元。
　　貸款8W、貸款時間20年，利率7.83、等額本息：每個月還：660.71元。
　　

　　額本息還款法，即貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息，每月還款計算公式為：
　　每月還款額=貸款本金×月利率×（1+月利率）還款月數/[（1+月利率）還款月數-1]
　　另一種是等額本金還款法（利隨本清法），即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減，每月還款額計算公式為：
　　每月還款額=貸款本金/貸款期月數+（本金-已歸還本金累計額）×月利率

問題4、個人住房商業貸款和個人住房按揭貸款是什么關系？有什么差別？

個人商業貸款包括個人住房按揭貸款，消費貸款，個人投資經營性貸款等幾個品種；你說的應該是抵押貸款，也就是市場上一般說的消費貸款，這種貸款一般要求用全產權的房子作為抵押，用途可以用作消費、旅游、裝修、留學等，也可以是個人投資等用途，一般來說年限比按揭貸款年限短，利率高，一般是基準利率上浮10%到30%不等。而按揭貸款是房產買賣過程中的貸款，貸款必須放款至上家賬戶，年限相對長，一般可以做到20-30年，部分優質客戶甚至可以做到30年以上。

問題5、個人住房按揭貸款什么情況下不能辦理

沒有關系。借款人應提供的材料 　　1. 夫妻雙方身份證、戶口本/外地人需暫住證和戶口本 　　2.結婚證/離婚證或法院判決書/單身證明2份 　　3.收入證明（銀行指定格式） 　　4.所在單位的營業執照副本復印件（加蓋公章） 　　5. 資信證明：包括學歷證，其他房產，銀行流水，大額存單等 6.如果借款人為企業法人的還必須提供經年檢的營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、企業章程、財務報表?！? 7.購房協議書正本。 8.房價30%或以上預付款收據原件及復印件各1份。 請到銀行了解相關情況。并辦理相關帶齊以上的資料申請個人住房貸款。