前言：很高興你能關(guān)注到這個(gè)寶藏公眾號(hào)，希望房房15年金融從業(yè)經(jīng)驗(yàn)?zāi)軒偷侥悖?br />最近，在服務(wù)客戶時(shí)，很多客戶一知半解，上來(lái)就詢問房房：能不能貸到9成？

房房根據(jù)經(jīng)驗(yàn)?zāi)托牡貫樗麄兘忉專菏强梢缘?，但具體看個(gè)人貸款條件。

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房產(chǎn)抵押貸款的額度奧秘
房產(chǎn)抵押貸款的額度并非一成不變，而是受到多方面因素的影響。以下是小房整理的一些關(guān)鍵因素：
房產(chǎn)價(jià)值與條件 
房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值、歷史價(jià)格、坐落位置以及裝修狀況都是決定貸款額度的重要因素。房產(chǎn)價(jià)值越高，貸款額度理論上也會(huì)相應(yīng)提高。

銀行關(guān)于抵押的房產(chǎn)要求：

（1）需拿到房產(chǎn)證（期房無(wú)法抵押）
（2）產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)違建，無(wú)查封、無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，房屋的產(chǎn)權(quán)可以在市場(chǎng)上交易
（3）房齡一般在30年內(nèi)（超過30年只有極少數(shù)銀行可以申請(qǐng)）
（4）住宅房產(chǎn)面積大于50平米（低于50平米只有極少數(shù)銀行可以申請(qǐng)）
（5）房產(chǎn)類型：住宅、別墅、公寓、經(jīng)濟(jì)適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫字樓。

一般銀行默認(rèn)的好人好房條件如下

1. 好人——借款人資信狀況
借款人的資信狀況直接決定了貸款的批準(zhǔn)概率以及貸款的條件。銀行通常從以下幾個(gè)方面評(píng)估借款人的資信狀況：
（1）信用記錄：
銀行會(huì)查詢借款人的信用報(bào)告，特別是逾期還款記錄。如果借款人在過去兩年內(nèi)沒有出現(xiàn)逾期30天以上的記錄，銀行會(huì)認(rèn)為其信用狀況良好。
具體來(lái)說，F(xiàn)ICO信用分?jǐn)?shù)通常要求至少650分以上，才能獲得較為優(yōu)惠的貸款條件。（大數(shù)據(jù)評(píng)分，具體可咨詢房房查詢）
（2）收入穩(wěn)定性：
借款人需要提供穩(wěn)定且充足的收入證明。一般而言，銀行會(huì)要求借款人的月收入至少是月供的兩倍以上。
舉例來(lái)說，如果貸款月供為5000元，銀行通常希望借款人月收入至少達(dá)到10000元。這是確保借款人能夠有足夠的資金償還貸款的重要依據(jù)。
（3）職業(yè)背景：
某些銀行可能會(huì)對(duì)一些行業(yè)或職業(yè)給予更高的評(píng)分，尤其是公務(wù)員、國(guó)有企業(yè)員工、大型跨國(guó)公司的高層等，通常被認(rèn)為收入更為穩(wěn)定，失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)低。
例如，公務(wù)員和事業(yè)單位工作人員往往享有更為穩(wěn)定的職業(yè)前景，因此，他們?cè)谫J款審批中更具優(yōu)勢(shì)。
（4）債務(wù)比率（DTI，Debt-to-Income Ratio）：
DTI是銀行評(píng)估借款人償還能力的重要標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說，銀行會(huì)要求借款人的DTI比例不超過40%。這意味著借款人每月還款總額（包括房貸、車貸等）不得超過其稅后月收入的40%。
例如，如果借款人月收入為15000元，月供總額（包括房貸、車貸等）應(yīng)控制在6000元以內(nèi)。

2. 好房——房產(chǎn)本身的條件
“好房”指的是符合銀行要求且有較高變現(xiàn)能力的房產(chǎn)。銀行會(huì)通過以下幾個(gè)方面評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值和抵押價(jià)值：
（1）產(chǎn)權(quán)清晰：
房產(chǎn)必須擁有明確的產(chǎn)權(quán)證書，沒有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議和法律糾紛。銀行要求房產(chǎn)無(wú)其他未結(jié)清的抵押、債務(wù)或第三方權(quán)利。
一般來(lái)說，房產(chǎn)最好是借款人單獨(dú)或共同所有，且沒有發(fā)生過抵押變動(dòng)或未解除的債務(wù)糾紛。

（2）房齡限制：

對(duì)于二手房，銀行通常會(huì)要求房齡不超過20年。超過20年的房產(chǎn)可能需要提供額外的證明材料，或需要進(jìn)行評(píng)估以確定房屋的市場(chǎng)價(jià)值。（新房房齡在15年內(nèi)較優(yōu)）
某些銀行對(duì)超過30年的房產(chǎn)則有更嚴(yán)格的審核，且貸款額度可能會(huì)減少或?qū)徟鼮榭量獭?br />例如，部分銀行對(duì)房齡超過15年的住宅基本不予發(fā)放貸款，特別是如果房屋的設(shè)施較為陳舊，或者存在維修隱患的情況下。
房齡直接影響房產(chǎn)的折舊和未來(lái)變現(xiàn)能力。一般來(lái)說，不同銀行對(duì)房齡的要求不同；

（3）地理位置：
房產(chǎn)所處的地理位置對(duì)銀行的貸款審批有著重要影響。通常情況下，市中心或交通便利的地段更容易獲得銀行的青睞。銀行通常會(huì)考慮房產(chǎn)的“流動(dòng)性”——即在市場(chǎng)需求較高的區(qū)域，房產(chǎn)能夠更容易被售出或變現(xiàn)。
例如，在一線城市如北京、上海的核心區(qū)域，房產(chǎn)即使是二手房，也能在需要時(shí)迅速變現(xiàn)。

（4）房屋狀態(tài)：
房屋的維護(hù)狀態(tài)對(duì)其市場(chǎng)估值有很大影響。銀行通常要求抵押房產(chǎn)具有較好的維護(hù)和修繕狀態(tài)。比如，房屋的結(jié)構(gòu)必須穩(wěn)固，且沒有嚴(yán)重的裂縫或其他影響安全的問題；房屋的內(nèi)部設(shè)施應(yīng)完好無(wú)損，尤其是電力系統(tǒng)、供水系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施的正常運(yùn)行。
裝修狀況良好的房屋通常能獲得更高的估值，進(jìn)而影響貸款的額度。

（5）房屋估值：
銀行通常會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)的評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估值。一般來(lái)說，銀行會(huì)依據(jù)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、地段、房齡等因素來(lái)判斷貸款額度。貸款金額一般不超過房產(chǎn)評(píng)估值的70-80%，具體比例取決于房產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果。

例如，如果一套房產(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估值為500萬(wàn)元，銀行可能愿意提供最多350-400萬(wàn)元的貸款額度。

個(gè)人負(fù)債與還款能力
即使房產(chǎn)價(jià)值很高，如果申請(qǐng)人的負(fù)債較多或還款能力不足，銀行仍然會(huì)謹(jǐn)慎考慮貸款額度。畢竟，銀行需要確保貸款的安全性。
資金用途
貸款用途也會(huì)影響額度的審批。一般來(lái)說，用于經(jīng)營(yíng)的貸款額度會(huì)比用于消費(fèi)的貸款額度更高。

房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng) 
房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也會(huì)對(duì)貸款額度產(chǎn)生影響。在房?jī)r(jià)下跌的市場(chǎng)環(huán)境下，銀行可能會(huì)降低貸款額度以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

9成額度的可能性 
雖然9成的貸款額度較為罕見，但并非不可能。以下是一些可能實(shí)現(xiàn)9成額度的情況：

銀行政策 
不同銀行有不同的貸款政策。有些銀行可能在特定條件下提供高達(dá)9成的貸款額度。

房產(chǎn)的特殊性 
一些具有特殊價(jià)值的房產(chǎn)，如位于黃金地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，可能會(huì)獲得更高的貸款額度。

個(gè)人信用狀況 
如果申請(qǐng)人有良好的信用記錄和還款能力，銀行可能會(huì)放寬貸款額度。


實(shí)際操作中的選擇 
在額度不夠的情況下，很多申請(qǐng)人會(huì)選擇通過加一筆信用貸款來(lái)滿足資金需求，而不是強(qiáng)行尋找能夠提供9成額度的銀行。請(qǐng)內(nèi)容，希望對(duì)您有所幫助。記得，選擇抵押貸款時(shí)，一定要擦亮眼睛，避免陷入陷阱。