小融總結了這12年從業經驗，匯聚了" />
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新手申請房產抵押貸款需知！！別再傻傻申請等個三十天了
新手申請房產抵押貸款需知！！別再傻傻申請等個三十天了
近期，隨著銀行貸款政策的放松，各大主流銀行及部分股份制商業銀行也針對主要業務——房產抵押貸款展開了新的一輪優惠辦理活動。


小融總結了這12年從業經驗，匯聚了
近期，隨著銀行貸款政策的放松，各大主流銀行及部分股份制商業銀行也針對主要業務——房產抵押貸款展開了新的一輪優惠辦理活動。


小融總結了這12年從業經驗，匯聚了以下要點，助還沒有怎么申請過房產抵押貸款的新手粉絲們成功申請！
 
 
房抵貸：適合的六大人群
 
 
中小微企業主和個體工商戶
對于需要大額資金支持日常生產和經營的中小微企業主和個體工商戶來說，房產抵押貸無疑是最佳選擇。它不僅額度高，利率優，還款方式靈活，還能提供較長的還款期限。
 
轉貸降息者
如果你目前的按揭利率較高，且貸款金額較大，轉貸至更低利率的房產抵押貸款將是一個明智的選擇，能為你節省大量利息支出。

緊急資金需求者
對于那些急需資金但賣房無果的情況，房產抵押貸可以快速解決資金問題，無需擔心房產是否按揭未結清。

優化債務結構者
如果你有多筆小額貸款或高息信貸，通過房產抵押貸進行債務置換，可以減輕還款壓力，提高現金流。

投資者
對于想購買豪宅或以公司名義買房的投資者，墊資全款買房再抵押是一種節省稅費和利息的投資策略。


房屋二次抵押者
如果你的房產仍在按揭中，但需要額外資金，可以考慮進行房產二次抵押，以獲得所需資金。
 
房抵貸必看十大問題
 
 
Part.01 | 房產抵押貸款利息、期限、還款方式及額度是什么情況？
利息：2024年北京地區房產抵押貸款融資成本在2.5%-3.2%之間。


期限：最長可貸20年，支持授信10/20年。


還款方式：可選先息后本或等額本息，支持循環授信、無還本續貸。


額度：可貸房產評估值的7-9成。

Part.02 | 辦理周期多久？
隨著房抵業務的成熟，銀行辦理周期大大縮短，一般一周左右即可完成，最快的當天可批貸，三天放款。


 
Part.03 | 上班族可以辦理房產抵押貸款？

上班族無營業執照可選擇抵押消費貸，也可通過過戶殼公司、抵貸不一和一紙實控等方式辦理經營貸。
 
方法一：抵押消費貸
 
房產抵押消費貸：需要可以上市交易的房產，但不需要有營業執照，貸款可用于個人消費。資料比較簡單，一般5天就放款，因為有抵押物，對借款人征信要求相對寬松。
 
適合上班族名下沒有公司或不方便有公司，需求在300萬以內的朋友申請。
 
 方法二：過戶新公司
 
辦理抵押貸款但是名下沒有公司時，可以找個公司過到自己名下或者新加股東就可以直接辦理。
 
注意：這里可以買一個公司到你的名下，或者你新加股東到他人公司名下，不建議去新注冊一個公司，因為銀行經營貸對公司的成立時間有要求，通常會要求公司成立滿6個月或一年以上；
 
所以對要過戶的公司通常有以下要求：注冊一年以上，中途無變更，主營范圍和申請匹配合理，主營范圍無金融行業禁止類，公司無訴訟糾紛、無異常等。
 
這種方式適合上班族、雙職工等名下沒有公司的群體；
 
方法三：一紙實控
 
即做公司實際控制人 —— “一紙實控”
 
這種方法不需要借款人名下有可查到的公司，只要找個公司開具你是公司實際控制人的證明即可。
 
方法四：抵貸不一
 
“抵貸不一”即抵押人和借款人不同；如果我們名下有房產，沒有公司，可以采用他人名下公司共同借款；
 
抵貸不一分為：直系抵貸不一和非直系抵貸不一。兩種方式都可以做。其中直系抵貸不一所有銀行都認可，非直系抵貸不一部分銀行可做。
 
具體情況如下：
 
√ 直系抵貸不一：
用你名下的房屋做抵押，用配偶、父母或子女的公司作為借款主體向銀行申請。
 
√非直系抵貸不一：
用你名下的房屋做抵押，用兄弟姐妹或者朋友的公司作為借款主體，向銀行申請。
· 抵貸不一這種方式比較適合企事業單位本人名下不能有公司的群體。
 
以上四種方法，可實現在沒有公司的情況下做房屋抵押貸款。

 
Part.04 | 按揭房產能否申請抵押？
按揭中的房產，若有剩余價值，可選擇二次抵押或過橋結清原銀行尾款后抵押。


方法一：直接拿按揭房做個二抵；


條件：


√ 房產的一次抵押必須為按揭
√ 借款人要有該房屋的房產證:
√ 房產面積大于40平米;
√ 房齡不超過50年;
√ 房屋可正常上市交易的商品房
√ 借款人有按期償還借款本息的能力，收入穩定且信用良好
√ 房產產權清晰，無任何糾紛;
√ 用于個人房屋二次抵押貸款的房屋必須是現房;
√ 房產抵押可貸金額減去按揭余額有余值;


二次抵押消費貸: 額度上限100萬，無需有公司
二次抵押經營貸:額度上限1000萬，需要有公司


方法評估


優點:不用結清按揭，可以直接做二抵


缺點:二抵按揭還款需滿一年以上，普遍利率高，能提供選擇的銀行產品少，并不是所有銀行都能辦理且普遍利率在4.5%以上;個別行能做到3點多，但要求高。其次可貸額度小。


用于:時間緊、所需資金不是太高，回款快且收益率高的情況
正常申請流程即可。


方法二：結清按揭做一抵


流程：
第一步：向新的銀行申請抵押貸款；
第二步：銀行審批、下戶評估、出批貸函；
第三步：自有資金/過橋墊資結清尾款；
第四步：新的銀行上抵、放款；
第五步：（還清過橋資金）資金正常使用；


優點:既降低了按揭貸款的利率，減輕了之前按揭還款的壓力，又搞定了經營上的融資難題。


目前北京抵押經營貸一抵能做到2.2%，相比方案一，大大減輕還款壓力，且資金可支配時間長，最長可貸20年，靈活還款可先息后本也可以等額本息，可支配資金額度大。


缺點: 如果沒有自有資金結清尾款，需要過橋，需要約提前還款，時間稍長

 
Part.05 | 可以用父母名下房產抵押嗎？
只要父母同意，可用父母名下房產進行抵押，實現“抵貸不一”。

 
Part.06 | 房產抵押貸款放款到哪里？
房產抵押經營性貸款通常放款至上游企業對公賬戶，確保資金專款專用。


【什么是受托支付】

在借款人向銀行提交抵押經營貸款申請時，銀行的貸款經理就會詢問這筆貸款具體的用途，詢問貸款用途也是審核貸款的必要流程。


假如借款人用申請的抵押貸款用于購買公司生產所需要的原材料，在申請貸款之前，就必須要找好原材料的供應商，并且要簽好購銷合同。借款人需要拿著購銷合同，以采購的名義向銀行申請貸款，


在銀行貸款審批通過之后，銀行就會直接將貸款打到供應商所對應的賬戶。


【銀行為什么要三方受托支付？】


1、確保資金用途 專款專用，就像申請按揭貸款一樣，銀行會把款打到第三方也就是房地產開發商的賬戶中。經營貸也是，銀行審批通過之后，會把資金打入借款人的上游企業對公賬戶中。


2.保障后續管理、規避風險 為了防止貸款資金被用于其他銀行禁止領域，那么銀行可以通過第三方賬戶追溯資金流向。當銀行發現資金用途有異常，就很有可能會提前收回貸款。


【銀行對受托支付的三方賬戶會有要求嗎？】

1.三方賬戶的執照主體經營范圍需要和您的執照經營范圍符合，就是要符合交易邏輯。公司正常交易無異常，相等于提供的是公司的對公賬戶。

2.第三方收款人不能與借款人雙方有親屬關系；

3.第三方收款人不能與借款人有共同的企業信息或是占股信息；


4.有的行會要求同一個三方賬戶在本行一年內不能出現兩次；

 
Part.07 | 房產抵押貸款放款后提前還款有違約金嗎？
 
提前還款通常無違約金。（會在借款合同中加以說明）


Part.08 | 銀行能接受多大房齡的房子？
 
不同銀行對房齡的接受程度不同，有的銀行可接受50年以上的老房齡房產。


但也需根據房產類型確定，房產可交易性強，房齡要求就相對寬松了。
 

 
Part.09 | 征信不好對房產抵押貸款影響大嗎？
 
房屋抵押貸款對征信的包容度較高，但具體情況需具體分析。


1、逾期記錄


銀行會特別關注過去24個月內的還款記錄，尤其是是否有逾期還款的情況。連續3次或累計6次以上的逾期還款記錄可能會導致貸款申請被拒絕。
 


如果最近6個月內有過逾期還款，即使已經償還，也可能影響貸款審批結果。銀行還會檢查是否有超過90天的嚴重逾期記錄，因為這通常被視為高風險信號。


例如，如果您在過去24個月內有超過3次逾期超過30天的記錄，銀行可能會認為您的還款意愿不足。


2. 負債比率


銀行通常要求借款人的總負債（包括現有貸款、信用卡欠款等）不超過其月收入的50%。對于房貸申請，這一比例可能會更加嚴格，通常要求不超過40%。


例如，如果您的月收入為10,000元，那么您的總負債不應超過4,000元。過高的負債比率可能使銀行認為您未來的還款能力不足。


銀行還會關注您的債務收入比（DTI），即每月應還債務總額與月收入的比例，理想的DTI應低于36%


3. 信用查詢次數


銀行會查看過去6個月內信用報告的查詢次數。


如果超過4次來自不同金融機構的硬查詢（即貸款申請或信用卡申請），銀行可能會認為您正在四處尋找資金，或者之前已經被其他銀行拒絕過貸款。
 


過多的信用查詢次數可能會降低您的信用評分，進而影響貸款審批。例如，如果在過去3個月內有超過5次硬查詢記錄，某些銀行可能會將您列入“高風險”名單

Part.10 | 房產抵押貸款續貸會很麻煩嗎？

續貸通常較為簡單，只需過系統即可，但個別銀行可能需要每三年續簽一次合同。

房產抵押貸款作為一種靈活的融資方式，為新手指明了通往財富之路的方向。掌握這些要點，你將能夠更加自信地邁出每一步。
 
房產抵押貸款申請條件


房產抵押貸款對人的條件如上圖


下面是小融整理的關于房產方面的申請條件：


 
 
小提示
 
房產抵押貸款執照類型怎么選呢？銀行認可哪個行業？好辦理？
 
貿易類、科技類、傳媒類是最常用的。房地產、金融、保險類盡量別碰，比較敏感。
 
不著急用錢的建議提前半年自己注冊一個，干凈放心。每個月有一筆流水，一張發票，連續做六個月就可以了。
 
比較著急的，就需要變更一個注冊時間滿足一年以上的公司，就可以使用了。
 
小融可以負責任地說：真實經營的公司執照，且滿足一年，可以辦理任何銀行的任何貸款產品。
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